Vergunning en de offerte: wie regelt het, wie betaalt de leges?

Of een verbouwing vergunningsvrij is hangt af van wát u doet, waar, en aan welk soort pand — en of de vergunning in de offerte zit, bepaalt of het uw kosten of die van de aannemer zijn. Een offerte die zwijgt over de vergunning laat een gat waar leges, tekeningen en een constructieberekening later doorheen vallen.

Vergunningsvrij is niet “regelvrij”

Sommige ingrepen zijn vergunningsvrij, maar moeten nog steeds voldoen aan het Bouwbesluit / de bouwtechnische eisen en soms aan regels van de gemeente of vereniging van eigenaren. “Vergunningsvrij” betekent dus niet “geen eisen”. En bij monumenten, beschermde stads- en dorpsgezichten of afwijkende bestemmingsplannen gelden vaak strengere regels. Controleer de actuele situatie bij uw gemeente of via het Omgevingsloket — reken niet op een aanname.

De kostenposten die om de vergunning heen hangen

• Leges. De gemeente rekent kosten voor het behandelen van een aanvraag. Die kunnen bij grotere projecten flink oplopen en zijn zelden in de aanneemsom inbegrepen.
• Tekeningen en berekeningen. Voor een aanvraag zijn vaak bouwkundige tekeningen en een constructieberekening nodig — apart werk van een constructeur of architect.
• Wachttijd. Een aanvraag kost doorlooptijd. Een planning die daar geen rekening mee houdt, klopt niet.
• Weigering of voorwaarden. Wat gebeurt er als de vergunning niet of met voorwaarden wordt verleend? Wie draagt dan het risico van al gemaakte kosten?

Wat een goede offerte hierover zegt

Een degelijke offerte benoemt expliciet:

1. of er naar verwachting een vergunning nodig is;
2. wie de aanvraag verzorgt (u of de aannemer);
3. of leges, tekeningen en berekeningen in de prijs zitten of apart komen;
4. wat er met de planning en kosten gebeurt bij vertraging of weigering.

Ontbreekt dit, dan is “vergunning” precies zo’n post die als meerwerk terugkomt. Zie ook ons artikel over meerwerk beheersen.

Bij een appartement: ook de VvE

Woont u in een appartement, dan kan naast de gemeente ook de vereniging van eigenaren toestemming vereisen — zeker bij ingrepen aan gemeenschappelijke delen, de gevel of dragende constructies. Reken die toestemming (en de tijd ervoor) mee.

De vuistregel

Laat vóór ondertekening vastleggen of er een vergunning nodig is, wie hem aanvraagt, en of leges, tekeningen en berekeningen in de prijs zitten. Een offerte die daarover zwijgt, verschuift dat risico naar u.

Bij een verbouwing controleren wij of de vergunningskant is afgedekt en welke vragen u de aannemer moet stellen vóór het werk begint.

Veelgestelde vragen

Hoe kom ik erachter of mijn plan vergunningsplichtig is? Doe de vergunningcheck in het Omgevingsloket en leg uw plan daarnaast voor aan de gemeente. De uitkomst hangt af van het type ingreep, de locatie en het pand, en gemeenten kunnen aanvullende regels stellen — een antwoord uit een folder of van de aannemer is geen vervanging voor een check bij de gemeente zelf. Vraag bij twijfel om een schriftelijke bevestiging, zodat u die bij de offerte kunt bewaren.

Mag de aannemer de aanvraag namens mij indienen? Dat kan, mits u dat samen afspreekt en hij daarvoor gemachtigd is. Leg dan wel vast wie de leges betaalt, wie de benodigde tekeningen en berekeningen levert, en wat er gebeurt als de gemeente aanvullende stukken opvraagt. Zonder die afspraken blijft onduidelijk wiens kosten en wiens vertraging het is.

Krijg ik de leges terug als de vergunning wordt geweigerd? Leges zijn kosten voor het behandelen van de aanvraag, niet voor het verlenen ervan, dus bij een weigering bent u ze in veel gevallen toch verschuldigd. Gemeenten hanteren hierin eigen verordeningen en soms een gedeeltelijke teruggaveregeling. Vraag dit vooraf na bij uw gemeente, zodat u weet welk bedrag u riskeert.

Wie is verantwoordelijk als er zonder de vereiste vergunning is gebouwd? De gemeente spreekt bij handhaving doorgaans de eigenaar van het pand aan, ook als de aannemer het werk heeft uitgevoerd. Dat kan leiden tot een verzoek om alsnog een aanvraag in te dienen of om de situatie terug te brengen. Laat daarom in de offerte vastleggen dat het werk vergunningsvrij is dan wel dat er een vergunning wordt aangevraagd, en start niet vóór die duidelijkheid er is.